Comprar na planta ou em leilão pode facilitar o sonho da casa própria

A casa própria ainda é um dos principais sonhos de consumo do brasileiro. Mais precisamente, 43% da nossa população almeja essa conquista, de acordo a pesquisa Global Entrepreneurship Monitor (GEM), divulgada em 2015 pela Associação Brasileira de Administradores de Consórcios. Mas qual a melhor forma de realizar esse desejo?

Há algumas formas de adquirir sua nova residência, mas duas delas vêm se destacando entre os consumidores: leilão de imóveis ou comprando diretamente na planta. Em ambos os casos você pode conseguir belos descontos, mas há algumas diferenças sensíveis entre as duas formas de aquisição e que são importantes para o consumidor conhecê-las antes de fechar negócio.

Conheça as vantagens e desvantagens de cada modalidade de compra

Os consumidores que querem comprar a casa própria podem fazê-lo através do leilão ou comprá-lo diretamente na planta. Em ambos os casos, os preços acabam saindo mais baixos do que em compras após o imóvel pronto. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. Mas qual dessas modalidades escolher? Saiba como proceder e quais os cuidados deve ter em cada uma delas:

Leilão de imóveis:

• Prefira os desocupados: o comprador ganha uma carta de arrematação que permite a ele solicitar a desocupação. No entanto, é muito comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.

• Fique por dentro das ações judiciais: a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Existem contratos antigos de financiamento de imóveis, onde os mutuários defendem-se contra a forma de correção e os juros aplicados.

• Visite o imóvel antes: entre em contato com o leiloeiro, marque sua visita e faça uma inspeção minuciosa, de preferência levando algum profissional especializado, visto que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No entanto, em muitos casos, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. É possível, porém, conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso.

• Consulte as dívidas do imóvel: a pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento, normalmente, também deixa de pagar obrigações como IPTU, por exemplo. É bom destacar que o comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.

• Analise a melhor forma de pagamento: o edital estabelece as regras de pagamento do imóvel. A utilização do FGTS em muitos leilões, por exemplo, não é permitida. É preciso ainda pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. No entanto, se o pagamento for feito à vista, é possível obter descontos de até 10%.

• Atenção ao edital: ler o edital é fundamental, já que nele consta a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Após dar um lance, caso você não cumpra o prometido, poderá ser punido.

• Avalie o preço do imóvel: nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Pesquise por quanto é vendido um imóvel no local onde situa-se o que será leiloado, vá a imobiliárias ver as opções, compare a preços do mercado, assim você terá mais condições de ter realizado um bom negócio.

• Defina um lance máximo: não espere comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. O leiloeiro busca sempre uma disputa acirrada para que o valor sempre chegue ao mais alto possível. É definir um valor máximo de arrematação para evitar pagar um valor muito alto pelo bem.

• Torne oficial: Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

Imóvel na planta:

• Defina critérios: antes de qualquer coisa, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos.

• Investigue o passado da construtora: não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Para isso, analise o histórico da construtora. É extremamente aconselhável uma visita a outros lançamentos da empreiteira.

• Atenção aos documentos: peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. Uma lei de 1964 determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de 15 documentos, entre eles, a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção.

• Visite a obra pessoalmente: é comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers, o que faz com que muita gente opte pelo mais cômodo e confie apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. Converse com moradores da região, banque o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região.

• Não subestime a maquete: a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel – esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.

• Tudo pode ser usado no tribunal: especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de títulos e documentos.

• Torne oficial: a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Quando você registra o contrato, a incorporadora é obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo.

• Consulte o tabelião: firme o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço, mas por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores.

• Fique de olho na política de juros: até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros, mas, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Recomenda-se, então, criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.

• Seja beneficiário do seguro: este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, atente-se às cláusulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.